Iпотека в Україні
Портал іпотечного кредитування


покупка квартиры через риэлтоа

0 Користувачів і 1 Гість дивляться цю тему.

Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Здравствуйте. Буду очень признателен за помощь в моем деле.

Ситуация. Имеется введенный в эксплуатацию дом. Копии соответствующих актов имееются. Я хочу купить квартиру в этом доме. Квартира оформлена по договору паевого участия. Владелец квартиры на основании договора про паевое участие (который я тоже проверил) предлагает оформление права владения этой квартирой на риэлтора с регистрацией в БТИ и последующим оформлением договора о продажи-покупке.Риэлтор предлагает заключить договор задатка на 10000 грн о том, что он как владелец, и я как покупатель, договариваемся о продаже-покупке этой квартиры в трехнедельный срок и о последующей выплате ему вознаграждения за свои риэлторские услуги.

Вопросы.
1. Хватит ли мне 2 недели на получения кредита, чтобы успеть с покупкой?
2. Насколько правомочна/ рискованна покупка квартиры у риэлтора, а не у первого владельца? Хотелось бы услышать ваши сообажения.
3. Договор задатка предлагается не заверять у нотариуса, чтоб не попадать в один процент от суммы стоимости квартиры. Ваши соображения.
4. Что я в праве требовать от риэлтора как от предоставителя услуг, и как от продавца квартиры?
5. Какие риски могут возникнуть и что мне нужно сделать, что бы обезопасить себя от них?


capita.TFA

  • Гість
Reply #1 : Січня 18, 2008, 02:48:47 pm
Мой совет- Тикайте!!! Передача владения в вашей ситуации - бред, договор задатка - если не бред, то ооооочень спорный, подписание договора купли - продажи с владельцем, а не собственником (в Вашей ситуации) - просто ничтожная (недействительная в силу закона) сделка, и все далее по тексту.....
Вся эта схема - бред. Какой владелец и владение при отсутствии собственника? - только строй материалы и т.д., но не квартира. Образно говоря нет гос. регистрации объекта недвижемости, то квартиры - нет, а нет вещи - нет прав относительно нее. Пусть рассказывают, что хотят- право передавать вещь в владение и право продажи вещи ИСключительные права собственника, в том числе и сроительной компании и тем более риелтера. Дажа если есть владелец в силу дог. подряда - эта схема МИф Решитесь на эту схему - вы самая слабая сторона правоотношений. Даже если займете фактически квартиру, улучшите свое положение, но все равно в случае спора будет очень сложно. Не займете или займете и уйдете из нее- Вы практически без шансов. Если ситуация изложеная Вами уже произошла, то занимайте квартиру и не под каким предлогом не освобождайте, пусть даже будет милиция и т.д. - одним словом фактическое владение квартирой - практически последний шанс (существует столько - сколько продержитесь). Какие либо требования к риелтеру? - от мертвого осла уши (извините за прямоту, вспомните Элитацентр и ответственность риелтеров? 0! Да и не может быть, сомневаюсь, что кто нибудь из них вернул свои комиссионные клиентам - потерпевшим). Поэтому по существу стоит отвечать на Ваш последний вопрос: Как обезопаситься.
1. Посмотрите кто и от кого, и на основании какого договора имеет право требовать передачи ему квартиры (думаю там всплывут облигации...)
2. Опредилив этих лиц Оптимально соотнисите риски и ведите переговоры с ними о приобритении права требования или цб.
3. В любом случае помните, что по этим договорам вы не приобритете право собственности на квартиру, у Вас, в лучшем случае, возникнет право требовать ее передачи. Т.е. если кто то займет эту квартиру на таких же основаниях как Вы, например "всплывет" второй договор, квартиру Вы не получите. Так как у Вас не будет правовых оснований, из за невозможности исполнить обязательство в натуре Вашим контрагентом, останется один вход - бороться за компенсацию.... Вам это надо?
  Мой Вам совет- не экономте на юристах.... не экономте на здравом смысле...



Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #2 : Січня 18, 2008, 03:07:33 pm
Спасибо за оперативный ответ. Возможно, я не точно выразился. Владелец квартиры хочет оформить права на собственность: т. е. зарегестрировать в БТИ и получить свидетельство. На основании этого свидетельства он и хочет продавать. Только офрмить его он хочет почему-то не на себя, а на риелтора...


Offline Capita

  • Кредитный эксперт
  • Золотой пользователь
  • *****
    • Повідомлень: 37
    • Репутация: 0
    • Capita - независимый финансовый советник
Reply #3 : Січня 18, 2008, 05:28:45 pm
Уже легче :D. Давайте так. Во первых почему владелец не хочет переуступить свои права Вам, а желает оформлять собственность? В ваших интересах конечно же это лучше, но есть вопросы... Во вторых, такое нежелание может быть обусловленно как фискальными обстоятельствами (налоги), так и правами третьих лиц на имущество (жены, дети, партнеры по сделке, наличие других договоров относительно этого предмета и т.д.), как говорят в Одессе: "Не одно и тоже, а Две большие разницы". Но это все конечно же вопросы, предположения, но используя их извлечите пользу и уйдите от задатка. Скажу Вам чесно если бы Вы подписали задаток с риелтером, то взыскать его конечно можно, но тяжело, а при грамотной защите второй стороны - можно и не взыскать. Кроме этого и в том и другом случае перспектива посудиться года так 2, думаю Вам не улыбается. Поэтому и вопрос о повышении стоимости объекта и рядом не стоит.
Нет дороже совета чем бесплатный, поэтому дальше мое мнение, моя позиция при рассмотроении даного вопроса с продавцами.
1. Срок оформления права собственности (получение свидетельства?
2. Если 2-3 недели, то я бы подождал, но задаток не дал.
3. Почему мне не переуступают права? - Объективные обстоятельства? Тогда оформлять свидетельство на риелтера необходимо независимо от сделки со мной, поэтому рисков - никаких и о задатке не может быть и речи.
4. Мораль простая- я как покупатель готов преобрести объект, но у Вас внутренние проблемы и нет документов, решите проблемы, получите документы- начнем процедуру покупки.
5. Относительно кредита. Пока нет документов относительно объекта, вы можете получить лишь гипотетическое согласие банка, даже т.н. сертификат (филькина грамота). Это связано с тем, что не увидев (оценив) объект банк никогда беззаговорочно не даст Вам решение о предоставлении кредита, так как он будет необеспеченным и принятым без оценки объекта. Все "рекламки" типа "получите решение до того как нашли объект"- пыль, Вас просто "вяжут" как клиента. Фактически Вы пройдете процедуру согласования своей личности в безопасности и получите предварительное согласование по платежеспособности. Но оценка имущества, риски, окончательная оценка платежеспособности только после оценки объекта. Поэтому и вопрос с кредитом при предложеной Вам схеме вы качественно не решите.


Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #4 : Січня 18, 2008, 08:06:51 pm
Владелец как раз хочет переуступить права. Но я не хочу, так как процент кредита под покупку меньше, чем на майнові права. Так же я привык покупать вещь, которую можно пощупать. Поэтому, по Вашему совету, я собираюсь предложить следующее: владелец оформляет документы на квартиру, а я ее потом покупаю. Если они (владелец+риэлтор) не согласятся - это развод. Когда бумаги будут готовы, я даю задаток и оформляю это через нотариуса, а потом беру кредит. Вот только не уверен, стоит ли вообще давать задаток. Может лучше набраться наглости и пойти ва-банк. Взять документы, с ними попросить кредит и только потом заключить полный договор продажи-покупки?


Offline Capita

  • Кредитный эксперт
  • Золотой пользователь
  • *****
    • Повідомлень: 37
    • Репутация: 0
    • Capita - независимый финансовый советник
Reply #5 : Січня 18, 2008, 08:44:29 pm
 Унас с Вами абсолютно эдентичные взгляды на вещи: я тоже не навижу переуступки, люблю покупать вещи имягко говоря недолюбливаю риелтиров ;D
Рад, что мои советы хоть как то Вам помогли, при этом работа с Вами мне доставила массу удовольствия (я не лукавлю. Десять лет адвокатской практики дают знать, скучаю занимаясь консультированием). Когда будут документы появитесь, обсудим планы
Будут Вопросы обязательно пишите звоните или звоните к нам
Старший партнер Ф. Тучин


Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #6 : Січня 18, 2008, 08:58:24 pm
Напишу о результатах разговора.


Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #7 : Січня 23, 2008, 09:54:07 am
Здравствуйте Старший партнер Ф. Тучин (простите, не знаю Вашего имени). Предложил владельцу оформить документы на квартиру, а тогда с ними идти в банк. Если дадут кредит - сразу покупаю без задатка. Вроде, согласился. По этому поводу вопросы:

1. Достаточно ли процедуры проверки документов на квартиру банком, чтобы спать спокойно после покупки. Если нет, что нужно еще проверить?

2. Имеет ли смысл делать титульное страхование, если после признания сделки недействительной деньги все равно возвращаются? Я попадаю только в комиссии. Или можно забить в титул и все налоги и комиссии?

3. Возможно, у Вас есть советы по процедуре оформления кредита или купли-продажи.

Заранее благодарен.


Offline Capita

  • Кредитный эксперт
  • Золотой пользователь
  • *****
    • Повідомлень: 37
    • Репутация: 0
    • Capita - независимый финансовый советник
Reply #8 : Січня 23, 2008, 04:31:56 pm
Добрый день,

Как правило лучше безопасности банка квартиру простой обыватель не проверет. Все зависит от Ваших возможностей. Если есть возможности можно проверить самостоятельно:
1 Кто является собственником квартиры согласно соответствующего реестра
2 Не числица ли квартира в реестрах заборон, ипотек. Не наложен ли налоговый залог
3 Семейное состояние продавца (жена, дети, в т.ч. усыновленые)
4 Перепроверить справку ф.3.
Рассписывать не буду, по каждому пункту  имеется негативная практика, разнообразная и, я думаю еще не в полном перечне. Я не знаю Ваших возможностей относительно проверки квартиры. В целом можно провести работу (наладить взаимодействие ;D) с службой безопасности, что бы исключить их халатное отношение и добиться качественной проверки.
Относительно титульного страхования. На мой взгляд оно в данные сделки "притянуто за уши". Вы правы по расчетам, но заранее сгустили краски- рассмотрели вариант расторжения договора с возвратом в первоначальное положение. Но ведь есть еще довольно сильные позиции добросовесного приобретателя - т.е. не собственника, у которого вещь подлежит истребованию в исключительных случаях. Ну тут целый раздел писать можно.
По общим советам оформления купли - продажи и кредитного договора. Все как обычно , может даже банально:
1. Читайте каждый документ, не стесняйтесь требовать исправления не только ошибок, но и разночтений, расписывать не доконца понятные Вам фразы и.д.
2. Помните, что условия договора страхования объекта залога не менее важны чем условия договора ипотеки, купли - продажи и кредитного договора.
3. Страхованию уделите отдельное внимание 99 из 100 Вам дадут подписывать дог страхования без правил страхования. Зарание предупридите, что хотите с ними ознакомится, а один вариант заверенный страховщиком попросите себе.
и т.д.

Когда будет известно в каком банке и где будете оформляться- свяжитесь и мы поделимся своей практикой работы с ними.
В случае вопросов обращайтесь к нам.
С уважением, Федор


Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #9 : Лютого 12, 2008, 02:10:19 pm
Здравствуйте, Федор. Сделка не состоялась. Я ничего не потерял, но и не выиграл.
Есть другой вопрос. В моем городе существует практика продажи квартир по переуступке от застройщика. Застройщик предлагает купить у него квартиру в уже зданом доме (решение горсовета уже есть), но без свидетельства. Обьясняется это тем, что при многократной продаже оформленных квартир он попадает в большие налоги.
Вы не могли бы прокомментировать такую ситуацию, стоит ли с ней связываться, какие риски?

С уважением.


Offline Capita

  • Кредитный эксперт
  • Золотой пользователь
  • *****
    • Повідомлень: 37
    • Репутация: 0
    • Capita - независимый финансовый советник
Reply #10 : Лютого 12, 2008, 02:44:18 pm
Добрый день!
Переуступка в принципе ничего не изменит. Я бы пошел на такую сделку при одновременном выполнении условий:
1. Мне очень надо была бы эта квартира.
2. Я был бы уверен, что вторая сторона имеет полномочия переуступать нужный мне обьект
3. В квартиру я мог бы заселиться сразу после сделки
4. Отсутствовали препятствия к получению свидетельства на право собственности (сдача дома в експлуатацию, и т.д.)

А в каком городе Вы живете?


Offline dimaaliev

  • Пользователь
  • **
    • Повідомлень: 9
    • Репутация: 0
Reply #11 : Лютого 12, 2008, 03:21:24 pm
Ивано-Франковск.