Як відомо, ще за радянських часів в Україні сформувалася система забезпечення населення житлом, яка полягала в тому, що міський житель має жити у місті, а сільський – у селі. Саме ця система була покладена в основу державної житлової політики, а також в основу законодавства про відведення земельних ділянок громадянам для спорудження житлових будинків.
Однак, з проведенням в нашій країні масштабної земельної реформи, утвердженням інституту права приватної власності на землю та зростанням доходів працюючого населення певна частина міських жителів почала пов’язувати вирішення власної житлової проблеми з будівництвом житлового будинку за межами міста, в якому можна було б постійно проживати та швидко діставатися міста. Першими шлях до заміського житлового будинку “проторували” представники великого бізнесу. Причому вони почали використовувати такі будинки не лише як літні резиденції, а й як постійне місце проживання. Саме через значні розміри заміських житлових будинків, що будувалися крупними підприємцями “першого бізнесового призову”, за цими будівлями міцно закріпилася назва “котедж”, тобто індивідуальний житловий будинок великих розмірів, розташований на окремій земельній ділянці.
Разом з тим, практика останніх років свідчить, що інтерес до будівництва власного житлового будинку у приміській зоні почали проявляти і деякі інші категорії громадян, як правило, представники так званого “середнього класу” – малі і середні підприємці, управлінці крупних бізнесових структур та державні службовці. Як свідчать соціологічні опитування, 53% громадян України віддали б перевагу своєму будинку за містом, а не квартирі у багатоквартирному житловому будинку [1]. І не зважаючи на те, що не всі бажаючі мають матеріальні можливості реалізувати свої плани щодо переселення в заміський житловий будинок, кількість громадян, що ведуть пошуки земельних ділянок у приміських зонах для будівництва власних котеджів зросло настільки, що в Україні почали з’являтися будівельні (девелоперські) компанії, які спеціалізуються на будівництві компактно розташованих котеджних будинків – котеджних містечок.
Тенденції будівництва котеджних містечок та їх загальна правова характеристика Лідером у сфері будівництва заміських котеджних містечок є Київ. В даний час навколо міста створюються більше 57 котеджних містечок [2]. Основна їх кількість розташована в зоні від 10 до 20 км від міської смуги. Справжній котеджний бум спостерігається у Києво-Святошинському районі Київської області. Однак в кожному з п’яти пристоличних районів (Броварський, Бориспільський, Вишгородський, Обухівський та Києво-Святошинський) реалізується щонайменше 6 проектів з будівництва котеджних містечок [3].
На жаль, чинне законодавство України не містить визначення поняття “котеджне містечко” та, відповідно не регулює питання їх будівництва. Саме тому кожна будівельна компанія, яка працює в даному сегменті будівельного бізнесу, вкладає в дане поняття свій зміст. Однак, практика будівництва котеджних містечок дає інформацію для певних узагальнень. Вважається, що для створення котеджного містечка відведена для його будівництва земельна ділянка повинна мати комунальну інфраструктуру (транспортне сполучення, енергопостачання, зв’язок, каналізація тощо), соціальну інфраструктуру (заклади торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, дошкільного виховання тощо), а також єдиний проект будівництва та єдиного забудовника. Більше того, досвід перших котеджних містечок свідчить про необхідність встановлення в них єдиних норм спільного проживання і навіть соціальної однорідності контингенту жителів, своєрідної “клубності” [4].
Найчастіше котеджні містечка розташовуються за межами великих міст, а то й взагалі за межами будь-яких населених пунктів. Котеджні містечка зводяться, як правило, за єдиним планом (проектом) забудови, який передбачає будівництво певної кількості котеджів одного або кількох типів.
В більшості європейських країн котеджне містечко зазвичай нараховує 30-50 житлових будинків. Однак, в Росії набули поширення котеджні містечка значно більшого розміру. В них кількість котеджів нараховує від 150 до 200 житлових будинків. Зазначена різниця обумовлена вартістю комунальних послуг: жителі містечок в 50 будинків платять за них значно більше, ніж ті, хто проживає в містечках, що нараховують, скажімо, 200 котеджів. На думку фахівців, саме досвід Росії є більш прийнятним для нашої країни [5].
Цільове призначення земельних ділянок під котеджними містечками Як випливає з вищевикладеного, котеджні містечка будуються з метою постійного проживання власників котеджів. Проте Земельний кодекс України базується на основоположному правилі, згідно якого котеджне містечко, як і інші об’єкти будівництва, можуть зводитися лише на земельних ділянках, цільове призначення яких дозволяє таке будівництво.
Разом з тим, аналіз Земельного кодексу України свідчить, що єдиною категорією земель, на яких дозволяється житлове будівництво та, відповідно, постійне проживання, є землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 Кодексу, до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. При цьому, як зазначено у ст. 39 того ж Кодексу, використання земель житлової та громадської забудови має здійснюватися відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
Нарешті, у статтях 40-42 Земельного кодексу України визначено, що на земельних ділянках житлової та громадської забудови можуть зводитися такі житлові будинки як: 1) індивідуальні житлові будинки, призначені для проживання громадянина та членів його сім’ї; 2) багатоквартирні житлові будинки, що складаються з двох чи більше окремих житлових приміщень (квартир) та, відповідно, призначені для проживання двох чи більше громадян та їх сімей.
Таким чином, Земельним кодексом України встановлено, що, по-перше, житлове будівництво дозволяється на землях житлової і громадської забудови, які, по-друге, знаходяться в межах населених пунктів. Іншими словами, Земельний кодекс України не дозволяє відведення земельних ділянок для житлового будівництва за межами населених пунктів. Тоді виникає питання, чи правомірно відводяться органами влади земельні ділянки, що розташовані за межами населених пунктів, для будівництва котеджних містечок?
Перш ніж дати відповідь на поставлене питання, маємо зазначити, що чинний Земельний кодекс України дозволяє відведення земельних ділянок для будівництва будинків не тільки для постійного, а й для тимчасового (сезонного) проживання. До них відносяться земельні ділянки, що надаються громадянам для 1) колективного чи індивідуального садівництва та 2) для дачного будівництва. Саме такі земельні ділянки можуть надаватися за межами населених пунктів.
Будівництво котеджних містечок на земельних ділянок, наданих громадянам для садівництва та дачного будівництва Основним цільовим призначенням земельних ділянок, наданих для індивідуального чи колективного садівництва, є закладення та вирощування саду (деревних та кущових плодових насаджень). Однак, частина наданої громадянину земельної ділянки для садівництва може використовуватися для будівництва та експлуатації житлового будинку і господарських будівель, необхідних для сезонного проживання громадянина та членів його сім’ї, а також для зберігання господарського інвентарю, вирощеної продукції тощо. Проте садовий будинок не може використовуватися для реєстрації постійного місця проживання його власника, оскільки, як правило, земельні ділянки для садівництва надаються за межами населених пунктів і не мають поштової адреси.
Слід також відмітити, що використання громадянином наданої громадянину для садівництва земельної ділянки лише для зведення житлового будинку та господарських споруд є порушенням цільового призначення такої земельної ділянки. Адже закладення та вирощування багаторічних плодових насаджень є основною кваліфікуючою ознакою цільового призначення та цільового використання земельних ділянок, наданих для садівництва.
Досить часто громадяни називають надані їм садові ділянки дачами, що не відповідає чинному законодавству. Справа в тім, що згідно Земельного кодексу України (ст. 121), громадяни мають право на одержання ділянок саме для дачного будівництва, і їх правовий режим істотно відрізняється від правового режиму садових земельних ділянок. Дачна ділянка, на відміну від садової, відноситься не до земель сільськогосподарського призначення, а до земель рекреаційного призначення, і може використовуватися для будівництва дачі (дачного будинку) як об’єкта приватної (індивідуальної) рекреації. Тому основним цільовим призначенням дачної земельної ділянки є будівництво й обслуговування дачного будинку, призначеного для тимчасового (сезонного) проживання і відпочинку власника дачі та членів його родини. А закладка саду чи квітника на частині цієї ділянки є добровільною справою власника дачі.
Таким чином, на земельних ділянках, що надаються громадянам для садівництва та дачного будівництва за межами населених пунктів, можна зводити садові та дачні будинки. Причому розміри таких будинків законодавством не обмежуються. Однак, ДБН 360-92 "Планування і забудова міських і сільських поселень" визначені певні критерії садового і дачного будинків. Так, у п. 3.41 цих ДБН дається визначення "садового будинку" як будівлі літнього (сезонного використання), згідно з яким зазначена будівля в питаннях нормування, площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків, а значить норми ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" не поширюються на проектування таких будинків, які призначені для тимчасового проживання.
Що стосується дачного будинку, то у п. 3.41 ДБН 360-92 його визначено як житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку. Крім того, п. 3.48 зазначених норм визначено регламент погодження граничних розмірів площі забудови і поверховості садового будинку та дачного будинку, згідно з яким "загальна площа і поверховість дачного будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються архітектурно-планувальним завданням з урахуванням чинних будівельних та інших нормативів щодо відстаней та інсоляції будинків і територій суміжних ділянок, а також місцевих правил забудови", а садового будинку – статутом садівницького товариства чи кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування.
В зв’язку з цим Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України у своєму Роз’ясненні “Щодо вимог до забудови нових і реконструкції існуючих територій дачних і садівницьких товариств та об'єднань громадян” від 1 липня 2006 р. [6] підкреслило, що розташування та проектування зазначених котеджів на території дачних поселень встановлюється не статутом дачних товариств, а повинно здійснюватися згідно з нормативами, встановленими для житлових будинків садибної забудови (з урахуванням вимог ДБН Б.2.4-1-94, ДБН 360-92, Державних санітарних ПіН 173, а також ДБН В.2.2-15-2005).
Таким чином, виходячи з того, що чинне земельне законодавство забороняє будівництво житлових будинків за межами населених пунктів, а будівельне та санітарне законодавство не створює правових перепон для будівництва садових та дачних будинків будь-яких розмірів, для створення котеджних містечок можуть використовуватися земельні ділянки, призначені для садівництва та дачного будівництва.
Створення котеджних містечок на землях, призначених для садівництва та дачного будівництва, можливе при дотриманні певних умов, встановлених законом. Головною умовою є те, що зазначені земельні ділянки, як, до речі, і земельні ділянки, призначені для індивідуальної житлової забудови, можуть надаватися виключно громадянам. Юридичні особи не є суб’єктами прав на вищезгадані види земельних ділянок. Такий висновок випливає зі змісту ст. 40 Земельного кодексу України, якою встановлено, що громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Про те, що тільки громадяни можуть бути суб’єктами прав на земельні ділянки, призначені для садівництва, індивідуального житлового та дачного будівництва, сказано і в ст. 121 Земельного кодексу України. В ній, зокрема, зазначено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: 1) г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара; 2) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара; 3) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара. А це означає, що чинне земельне законодавство не дозволяє отримання будівельними компаніями як юридичними особами у власність чи оренду будь-яких земельних ділянок, які можуть використовуватися для будівництва ними котеджних містечок.
Разом з тим, як зазначалося вище, земельні ділянки за межами населених пунктів можуть надаватися громадянам для колективного садівництва. Згідно зі ст. 35 Земельного кодексу України, колективне садівництво може вестися громадянами у складі садівницького товариства, що є юридичною особою.
Земельні ділянки, які надаються садівницьким товариствам для ведення громадянами колективного садівництва, складаються з двох частин: земель загального користування та земель, які власне використовуються для садівництва і закріплюються за громадянами-членами садівницького товариства. Землі загального користування садівницького товариства і земельні ділянки, закріпленні за його членами, мають різний правовий режим. Землі загального користування садівницького товариства є об’єктом його приватної власності як юридичної особи. До таких земель належать ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об’єктами загального користування. Земельні ділянки садівницького товариства, які закріплюються за його членами, призначені для закладення та вирощування багаторічних плодових насаджень, а також для зведення та експлуатації садового будинку та господарських споруд. Такі земельні ділянки передаються громадянам – членам товариства у власність.
Отже, при створенні котеджного містечка може використовуватися правова модель садівницького товариства. При такому підході має бути сформована група громадян України, що виявили бажання стати власниками котеджів у заміському котеджному містечку. Ці громадяни мають об’єднатися у садівницьке товариство, тобто створити юридичну особу в організаційно-правовій формі кооперативу, та отримати земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка в свою чергу має бути поділена на землі загального користування та земельні ділянки членів цього товариства. Наступним кроком має бути укладення з будівельною компанією договору на комплексну забудову земельної ділянки садівницького товариства садовими будинками котеджного типу та об’єктами соціальної інфраструктури.
Читати далі -
http://www.justinian.com.ua/article.php?id=2830