Загальновідомо, вже багато років так зване «квартирне питання» мало не для кожного другого громадянина України лишається одним із пріоритетних. Окрім забезпечення житловою площею населення, існує ще ціла низка житлових проблем – неврегульована тарифна політика, неефективна діяльність житлово-комунальних служб, застарілість і зношення систем комунікацій у будинках, яким перевалило за двадцять років (їх в Україні більшість), невизначеність хто ж насправді є власником прибудинкової території тощо. І якщо в Києві та деяких обласних центрах завдяки втручанню ЗМІ «війна» із місцевою владою та ЖЕКами ще можлива, то в районах, де комунальники відчувають себе абсолютними монополістами, громадяни завчасно приречені на поразку. Вже добрих десять років ведеться мова про необхідність прийняття нової редакції Житлового кодексу України, який би, зрештою, врегулював усі квартирні питання, визначив права і обов’язки громадян, визначив зрозумілі і адекватні коефіцієнти тарифів на комунальні послуги і раз і назавжди скасував монополію ЖЕКу на обслуговування будинків, надавши право власникам самостійно обирати служби, що будуть обслуговувати будинок. Більше того, неодноразово проект Кодексу вносився до парламенту, але жодного разу чи то з депутатської волі, чи то з президентського вето прийнятий не був. І ось трохи більше року тому віце-прем’єр Володимир Рибак заявив про те, що розробка і прийняття нової редакції Житлового кодексу – це його найпріоритетніше завдання. Впродовж року проект пройшов узгодження в низці міністерств, відомств, урядових комісій і, врешті-решт, був схвалений урядом і 30 липня ц.р. зареєстрований у парламенті. Виходячи із соціальної необхідності цього Кодексу, «ПТ» спробував з’ясувати його зміст.
Кілька слів про проект
Отже, як наголошувалося, проект нового Житлового кодексу став першоосновою діяльності віце-прем’єра пана Рибака. Впродовж року «лобаті» науковці із НДІ «Проектреконструкція» крапали на сторінки норми кодексу, забувши про те, що закони мають писати не будівельники, архітектори чи комунальники, а юристи, що розуміються на глибинних основах теорії права.
Згідно з пояснювальною запискою до проекту він був розроблений на виконання окремого доручення КМУ від 4 серпня 2006 р. Нагадаємо, що це був перший день роботи уряду на чолі із Віктором Януковичем після парламентських виборів 2006 р. На думку авторів проекту, з прийняттям Житлового кодексу України буде забезпечено необхідне правове поле для реалізації громадянами України конституційного права на житло та запроваджено державний нагляд і контроль за використанням житла та його утриманням; регламентовано плату за утримання житла та житлово-комунальні послуги, відповідальність за порушення житлового законодавства, порядок вирішення житлових спорів; урегульовано умови придбання приватного житла, користування житлом, реконструкції та утримання житлового фонду, приватизації і реприватизації житлових приміщень; створено умови для залучення широких мас населення до утримання житлового фонду та управління ним, що ліквідує споживацьке ставлення до житлового фонду і сприятиме його збереженню; прискорено впровадження конкуренції в сферу обслуговування житлового фонду; забезпечено можливість переходу в сфері виконання робіт та надання послуг на договірні відносини, що значно підвищить захист прав споживачів; знижено соціальну напругу в суспільстві.
Що ж, зниження соціальної напруги в суспільстві – питання благородне. Проте чи реально вирішити ці проблеми шляхом прийняття цього документа – питання риторичне. Йдеться навіть не про недолугі норми урядового проекту, їх буде розглянуто більш детально, йдеться про мову, термінологію проекту, що начебто переписано із ГОСТу радянських часів. Скажімо, в проекті міститься детальний перелік прав власника житла щодо своєї власності, умови користування житлом тощо. Також із чинного Кодексу в проект «перекочувало» поняття «житловий фонд». Кодекс надає дві класифікації житлового фонду (ЖФ). Перша – традиційна, за формою власності. Причому й тут, згадуючи про державний ЖФ, автори не забули вказати, що житло належать державним підприємствам, установам та організаціям на праві господарського відання або оперативного управління. Ключове слово «належить» більш характерне для права власності, тож більш грамотним було б вказати, що «належить державі та/або територіальним громадам», а якщо ж все ж йдеться про господарське відання та оперативне управління, то більш доцільним було б застосування терміна «управління». Проте це деталі – про них законодавець може не знати. Друга класифікація розділила житловий фонд за функціональним призначенням. Так, до ЖФ загального призначення належить житло всіх форм власності, що використовується громадянами на загальних підставах. До ЖФ соціального призначення належить житло всіх форм власності, що надається на певний строк органами місцевого самоврядування громадянам України, що потребують соціального захисту. Також автори виділяють житловий фонд спеціального призначення, що складається з житла всіх форм власності, яке надається працівникам підприємств, установ та організацій на підставі відповідного договору.
Звертає увагу певне правове, а інколи навіть філологічне невігластво авторів Кодексу. Документ рясніє термінами на кшталт «придбавати (напевно, купувати) житло». Так, глава 12 проекту Кодексу «Утримання та реконструкція житла» містить визначення поняття «утримання багатоквартирного будинку». На думку авторів, утримання багатоквартирного будинку – це самостійна житлово-комунальна послуга, яка включає прибирання прибудинкової території, обслуговування, ремонт тощо. Відкриваємо «Великий тлумачний словник сучасної української мови» і читаємо: «Утримувати. 1. Забезпечувати кого-небудь засобами до існування. 2. Бути власником, господарем якого-небудь закладу, підприємства». Отже, утримання не може відповідати зазначеному в ст. 158 проекту переліку функцій, або ж тих послуг, що на сьогодні надають власникам багатоквартирних будинків ЖЕКи. Однозначно поняття «обслуговувати», «надавати послуги з» більше відповідає значенню, яке хотіли передати автори.
Комплексна реконструкція чи порушення прав
Як наголошувалося, наприкінці грудня минулого року побачив світ ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». ЗМІ багато писали про неконституційність цього Закону, про порушення прав власників житла під час так званих реконструкцій районів. По суті, цей Закон, прикриваючись ширмою «суспільної потреби» (до речі, в чинному законодавстві немає визначення поняття «суспільна потреба», і вказівки на суб’єкта, повноважного визначати існування чи відсутність такої потреби), дозволяє примусово вилучати житло у власника для реалізації інвестиційних проектів на рівні районів.
Не довго думаючи, автори проекту Кодексу дублювали частину норм цього шедевру законотворчості. Так, ст. 162 проекту визначає умови переселення наймачів та власників жилих приміщень при реалізації інвестиційних проектів з реконструкції кварталів (мікрорайонів) житлової забудови. Частина 1 цієї статті відразу вбиває наповал – реалізація інвестиційних проектів з реконструкції кварталів (мікрорайонів) житлової забудови може здійснюватися з викупом земельних ділянок з мотивів суспільної потреби або…… без такого викупу (!). No comments.
Схоже, що законодавцям необхідно нагадати, що за Конституцією примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виходячи з цього, бажання інвестора отримати прибуток (абзац 6 ч. 2 ст. 13 проекту), навіть якщо на це погодились 50% мешканців будинку, не може розглядатись як конституційна підвалина для примусового позбавлення інших власників житла у цьому буднику їх майна. Більше того, Основний Закон України не передбачає вилучення об’єктів права приватної власності з мотивів суспільної потреби. Як би там не було, але питання відселення власників мають вирішуватись на добровільній основі, а примусове виселення можливо лише із аварійних будинків.
Загалом «велике переселення» за проектом Кодексу здійснюється шляхом повідомлення через ЗМІ та особистого повідомлення власника за місяць. Згідно з Кодексом громадянам передається інше житло в тому ж районі, проте не визначено, на яких умовах і в якому порядку воно передається. Так, скажімо, якщо особа жила на першому поверсі, а отримала квартиру на дев’ятому – чи буде це порушенням її прав? І таких норм у проекті безліч.
Уточнень вимагає визначення житла, яке має підлягати реконструкції. Справа в тому, що проект містить масу суб’єктивних норм, як-от: «застарілий житловий фонд» тощо. Ще у висновку до ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» експерти ВР зазначали: «за цих умов може скластись ситуація, за якою постійно будуть перебудовуватись квартали у центрі Києва, але поза увагою інвесторів залишаться райони масової забудови «хрущовками». Більше того, експерти вимагали замінити поняття «реконструкція району (кварталу)» на «квартал (мікрорайон) застарілої забудови або окремий житловий будинок», адже, з одного боку, в районі можуть бути і нові будинки в задовільному стані.
Ви ще не вступили в ОСББ? Тоді ми йдемо до вас!
Згідно з Кодексом проблема обслуговування будинку, якості надання комунальних послуг має вирішуватися самостійно – шляхом створення об’єднань співвласників багатоквартирного будинку. Саме вони і найматимуть відповідні служби для обслуговування будинку. Відповідно до ст. 45 проекту Кодексу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку утворюється за наявності двох і більше власників жилих та нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, які одночасно на праві спільної часткової власності є співвласниками приміщень загального користування, опорних конструкцій будинку, механічного, електричного, сантехнічного та іншого обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Серед переліку визначених у ст. 45 об’єктів відсутнє право співвласників на земельну ділянку, на якій розміщений будинок. Зрозуміло, якби таке право існувало, ні інвестор, ні органи державної влади чи місцевого самоврядування без погодження зі співвласниками не здійснювали будь-яких дій: чи то реконструкція, чи то реалізація привабливого інвестпроекту.
Щодо комунальних послуг, то існування ОСББ створить умови, за яких ні держава, ані органи місцевого самоврядування не нестимуть будь-якої відповідальності за стан будинків. Все здійснюватиметься за кошти і силами співвласників. Державі лише надаватиметься право позбавити власників житла для реалізації привабливих інвестпроектів, контроль за громадянами силами житлово-комунальної інспекції тощо. Водночас, слід наголосити, що, крім технічної проблеми: слабкої ініціативності співвласників до створення таких об’єктів, додається ще одна – чим саме насправді володіють співвласники житлових будинків.
Сьогодні віце-прем’єр пан Рибак вже бідкається з того, що лише 6% житла перебуває в управлінні ОСББ. Саме тому Кодекс передбачає автоматичне утворення об’єднання співвласників багатоповерхових будинків нових і реконструйованих будинків. У такий спосіб автори проекту сподіваються за три роки збільшити кількість об’єднань у вісім разів, адже на досвіді багатьох столичних компаній можна було переконатися: створити без ініціативи мешканців ОСББ неможливо, тобто будинок не може належним чином обслуговуватися всіма відповідними службами.
Ще одна інспекція
В спадок від Радянського Союзу наші можновладці отримали незбагненну «середнім розумом» пристрасть до створення контролюючих напівкаральних органів – інспекцій, комісій, управлінь, служб тощо. Не став винятком і проект Житлового кодексу. Так, згідно з проектом пропонується створення ще однієї – Державної житлово-комунальної інспекції. Стаття 170 проекту передбачає, що комісія буде проводити державний контроль за додержанням органами виконавчої влади та місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями та громадянами вимог щодо забезпечення належного технічного стану житлового фонду, надання населенню житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативно-правових актів, цільового використання, належного обслуговування та ремонту житлового фонду, об’єктів комунального господарства. Для цього буде створено цілу систему територіальних органів, що проводитимуть держнагляд на місцях. Згідно з Перехідними положеннями комісія запрацює з 1 січня 2009 р.
Шкода, що проект Житлового кодексу не став предметом широкого обговорення громадськості, як, наприклад, проект Податкового кодексу. Невже «квартирне питання» менше хвилює українців, ніж система оподаткування? Невже людям не вистачило несанкціонованих забудов прибудинкових територій, земельного свавілля Київської влади, підвищення тарифів на комунальні послуги в 3,5 раза, «Еліта-центру»? На жаль, громадськість мовчить і вкотре представники правлячої «еліти» за нас напишуть і приймуть антиконституційний, антигуманний закон, який нам доведеться слухняно виконувати.
Сахацький Сергій
Юрист «Юридичного офісу «СТАТУС»
http://www.legalweekly.com.ua/article/?uid=82