На российском рынке появился новый способ разрешения проблем с неплатежами по ипотечным кредитам. Вместо отсрочек или рассрочек заемщикам ХКФ-банк предлагает перевести долг на того, кто готов его оплачивать. Банк при этом улучшает качество проблемного кредита, "старый" заемщик избавляется от непомерной нагрузки быстро и во внесудебном порядке, "новый" — получает возможность взять ипотеку в условиях крайне ограниченного предложения.
Как сообщили "Ъ" в Хоум Кредит энд Финанс банке (ХКФ-банк), принятая в банке программа реструктуризации ипотечных кредитов, ставших проблемными из-за кризиса, предусматривает продажу долга проблемного заемщика другому физлицу. "Фактически банк предоставляет ипотечный кредит новому покупателю такой квартиры на сумму остатка долга первого заемщика",— пояснил "Ъ" зампред правления ХКФ-банка Владимир Гасяк. При этом часть текущей стоимости квартиры, которую не покрывает остаток долга по передаваемому кредиту, "новый" заемщик должен будет оплатить из собственных средств.
Схема работы с проблемной ипотекой, предложенная ХКФ-банком, является новой для российского рынка. До сих пор банки лишь заявляли о готовности увеличить срок кредита, скорректировать штрафные санкции или уменьшить ежемесячный платеж (см. "Ъ" от 15 января).
Ставки для "новых" заемщиков по ранее выданной ипотеке — текущие рыночные. При этом "новым" заемщикам потребуется заново пройти полную процедуру андеррайтинга, а квартиру переоценить по рыночной стоимости. "Несмотря на это, продукт будет пользоваться спросом у "новых" заемщиков, поскольку получить ипотеку сейчас стало практически невозможно",— говорит Владимир Гасяк. Так, ХКФ-банк не выдает новой ипотеки с сентября (см. "Ъ" от 29 сентября 2008 года). Большинство других банков, по словам участников рынка, лишь декларируют выдачу. По данным АИЖК на 31 декабря, выдача ипотеки обеспечивается в основном семью банками, наибольшая доля приходится на Сбербанк и ВТБ.
Проблемный ипотечный заемщик, согласившийся на передачу кредита, избежит начисления неустоек и штрафов и принудительного взыскания залога. Правда, при этом он, скорее всего, потеряет сумму уже погашенной банку задолженности. По словам банкиров, за первый год заемщик успевает погасить порядка 4% кредита. Средний размер ипотечного кредита в ХКФ-банке, по данным его международной отчетности,— 2,2 млн руб. Таким образом, за год заемщик мог внести до 88 тыс. руб. Их можно было бы вернуть при продаже квартиры, но по итогам девяти месяцев (сентябрь 2008 года—июнь 2009 года) цены на жилье могут снизиться на 50%, отмечает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.
От новой схемы реструктуризации банк выиграет, считают эксперты. "Банк восстанавливает качество кредита и не формирует дополнительные резервы по нему",— отмечает вице-президент МБРР Андрей Шелковый. "При этом банк сохранит текущий размер ипотечного портфеля, от увеличения которого в условиях кризиса многие банки отказались",— добавляет аналитик Банка Москвы Дмитрий Хамракулов.
В ХКФ-банке отметили, что по новой схеме может быть рефинансировано до 10% ипотечного портфеля, который, по данным его международной отчетности на 1 октября 2008 года, достиг 8,3 млрд руб.