Глава компании XXIвек и Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе во время чата на Корреспондент.net поделился своими прогнозами по развитию украинского рынка недвижимости, оценил проблемы, возникшие в строительной сфере в результате финансового кризиса, и рассказал, что бы он сделал, если бы был министром строительства.- Что будет происходить с недвижимостью в Украине в ближайшее время?
Я считаю, что 2009 год будет сложным для рынка недвижимости, самым тяжелым будет 1 квартал, возможно 2 квартал. По ожиданиям аналитиков, в середине 2009 года возможно некоторое оживление.
Если говорить о ценах на недвижимость, то в 1 половине 2009 года будет чувствоваться снижение цен на жилье, но если начнется стабилизация, то с 2010 года снова начнется рост цен на жилье.
Это связано с тем, что фактически во второй половине 2008 года, на протяжении всего 2009 года будут самые низкие объемы строительства жилья. В 2009 году, когда стабилизируются рынки, появится спрос, который спровоцирует резкий рост цен на жилье.
- Сколько украинские застройщики потеряли из-за кризиса?
Пока сложно оценить весь объем потерь. Ведь потери выражаются не в деньгах, а в том, что многие застройщики остановили строительство. Строительство очень сильно завязано с банковским финансированием.
Проблемы началась с мая 2008, когда Нацбанк поднял ставки. Мы потеряли частных инвесторов, покупателей. И конечно же мировой кризис остановил привлечение инвесторов. Также в сентябре-октябре, когда начались проблемы с курсом, это сильно подкосило ситуацию на рынке строительства.
- Выгодно ли сейчас покупать квартиру?
Безусловно, сейчас лучшее время для приобретения жилья. Но, понятно, что по каждому проекту необходимо смотреть не только на цену за квадратный метр, но и анализировать юридическую сторону вопроса. Надо учитывать ряд факторов.
Не только цена определяет выгоду от покупки. Нужно обращать внимание, на то, когда объект будет введен в эксплуатацию. На сегодняшний день не все организации придерживаются заранее обещанных дат.
В результате, могут появляться такие пирамиды как Элита-Центр. Фактор времени строительства на сегодня, наверное, даже более важен, чем цена.
- За какой футбольный клуб Вы болеете?
Как киевлянин, я болею за Динамо.
- Чувствуете ли Вы личную вину перед теми людьми, которых Вы отстранили от компании или массово сократили?
Сокращать и увольнять – это самое неприятное, что может быть. Но, чтобы сохранить компанию – это неизбежный шаг. Из двух зол выбирают меньшую. Большее количество людей из тех, которых мы сократили – мы снова привлечем к работе. Сейчас мы разрабатываем новые варианты для их трудоустройства и, соответственно, будем формировать новую команду.
- Сможет ли страна хорошо подготовиться к Евро-2012?
Думаю, что Евро-2012 точно пройдет в Украине. Но, мне кажется, власти должны сделать все, чтобы Евро точно состоялось у нас. Эта цель должна объединить всех. На данный момент я вижу позитивные тенденции.
На мой взгляд, подготовка к основным работам занимает до 20-30 процентов по времени. Мы этот этап уже прошли. На всех объектах ведется активная работа, все зависит от финансирования. Как по мне, для Украины - это цель номер два после минимизации последствий кризиса.
- Вы очень образованный человек, успешный бизнесмен. Что бы Вы сделали, если бы были мэром Киева?
Я бы четко определил цели города. В каком направлении нужно двигаться городу. Чтобы у города было четкое видение, цель, характер, исходя из приоритетов, сильных и слабых сторон. После этого я бы разработал стратегию достижение этих целей и бюджетную политику по ее реализации.
Также я бы обязательно учел опыт других городов, пригласил бы западных специалистов из компаний, которые на этом специализируются. Таким образом, я бы сократил количество рисков и сроки выполнения поставленных задач.
- Правда ли, что однокомнатную квартиру в Киеве можно купить за 20 тысяч долларов?
У меня таких данных нет. Я менее знаком со вторичным рынком недвижимости, но не исключаю такого развития событий. Кризис застал многих врасплох, и есть категория людей, которые имеют определенные обязательства.
На мой взгляд, некоторые люди будут вынуждены быстро реализовать свою недвижимость, но это не является тенденцией, это может быть только исключением из правил.
- Как Вы оцениваете действия украинского правительства в условиях кризиса?
Долгое время в Украине не работал парламент. На мой взгляд, сегодня самое лучшее время для проведения серьезных реформ. Я положительно оцениваю принятие законопроекта, направленного на минимизацию последствий кризиса.
Наша компания активно принимала участие в разработке этого законопроекта, и нам удалось включить в этот закон ряд важных новшеств, которые положительно повлияют на рынок недвижимости.
- Кто, по-вашему, виноват, что кризис ТАК БОЛЬНО ударил по Украине? Согласитесь, что в других странах - в той же России, все не так печально.
С Россией нас тяжело сравнивать. У России есть такие энергетические ресурсы, которые за последние годы сформировали и золотовалютные резервы и подняли экономику страны. У нас же, пожалуй, главная причина в таких последствиях финансового кризиса - фактическое троевластие…
Возможно, излишняя демократия. Президент и премьер находятся в постоянном противостоянии. Нет порядка, очень высокая коррупция, не работает судебная власть… Я б начал с порядка, с власти. Выработал национальные приоритеты.
Вот у нас есть Евро, вокруг которого сейчас объединяются все ветви власти, а других четких приоритетов очень мало. Я думаю, что ситуацию изменят выборы Президента. По их окончанию будет более четкая позиция и тогда будет проще.
- Сколько у Вас квартир в Киеве?
У меня лично – одна.
- За кого Вы будете голосовать на президентских выборах?
Как там, в фильме, "огласите весь список, пожалуйста"
Буду голосовать за сильного, продвинутого политика, за которого мне не будет стыдно.
- Ваши прогнозы или ожидания по поводу того, когда все-таки банки возобновят кредитование?
На сегодняшний день банки попали в очень сложную ситуацию. На данный момент банки страдают от высокого процента невозвратов. На данный момент ипотечное кредитование остановлено, поэтому должны быть приняты серьезные меры.
В частности, необходимо снизить ставку рефинансирования. Во всем мире учетную ставку снижают, а в Украине поднимают. Кроме того, банки, у которых есть деньги, боятся инвестировать в неопределенность. Банковский сектор по-прежнему ждет, пока рынок недвижимости нащупает дно и появится некая прогнозированность.
В то же время, необходимо отметить, что американские банки начали выдавать кредиты. Это является неплохим знаком для всего мирового рынка.
- Сколько Ваша компания и вы лично потеряли из-за кризиса?
Сегодня есть ряд показателей, по которым можно определить стоимость компании. Есть рыночная капитализация (упала до 10 млн долларов) и чистая стоимость (1,800 млрд).
Но я должен отметить, что на сегодняшний день эти показатели не являются репрезетнативными. Стоит лишь подчеркнуть, что за последние 2,5 года мы вложили 500 млн долларов инвестиций.
- Правда ли, что Ваша компания заморозила все объекты?
На сегодняшний день компания приостановила строительство трех торговых центров - в Киеве, Львове и Севастополе, а также жилого комплекса в Севастополе.
Строительство жилого комплекса приостановлено по той причине, что мы не рискнули привлечь финансирование, исходя из сложной ситуации в стране. Благо, у нас нет обязательств перед частными инвесторами – мы не продавали квартиры людям.
- Как кризис изменил Вашу жизнь? Вы начали себе в чем-то отказывать?
Безусловно, кризис меняет человека. В первую очередь я начал смотреть на жизнь с другой точки зрения. Не только с оптимистической, но и с пессимистической. Я скорректировал амбиции. Пересмотрел бюджеты (как компании, так и личный).
Но в целом я остался оптимистичным человеком. На работоспособность это повлияло только позитивно. Кризис меня взбодрил. Это ощущение, когда ты оказался в экстремальной ситуации, и нужно приложить максимум усилий, чтобы из нее выбраться.
- Лев, вернетесь ли Вы в политику? Если да, то когда?
Для меня политика была и есть общественной деятельностью. Сегодня я пытаюсь улучшить ситуацию в строительной области благодаря своей деятельности в Строительной ассоциации, потому что существует много проблем. Я хочу сделать свой максимальный вклад, чтобы улучшить ситуацию в этой области.
Но еще многое предстоит довести до ума. Что касается политики – то безусловно, то как сегодня развивается страна, не оставляет меня равнодушным, и не исключаю, что это заставит меня более активно отнестись к политике. Не исключаю. Но сегодня я хочу полностью сосредоточиться на ситуации в строительной сфере, улучшить ее.
- Ваш прогноз стоимости 1 кв. м. на окраине Киева на вторичном рынке в декабре 2009 года?
Хочу подчеркнуть, что я не очень ориентируюсь в ситуации на вторичном рынке. Поэтому, не хочу давать прогнозы по той причине, что на сегодняшний день очень сложно спрогнозировать, как долго продлится кризис.
Как известно, вторичный рынок всегда дешевле, чем первичный (на 15-20%). Но, по последним данным, на объектах, которые находятся на окраине Киева, есть предложения по 1500 долларов за квадратный метр. Однако, мы понимаем, что есть жилье разного класса, поэтому сложно давать прогнозы на конец 2009 года.
- Поступают ли сейчас Вам предложения по продаже XXI века?
Ни разу не поступало такое предложение. Более того, чтобы купить нашу компанию, нет необходимости спрашивать нашего разрешения.
Наши акции свободно продаются. Мы ищем инвесторов, наша компания все время привлекает инвестиции, это является частью нашего бизнеса.
- Сегодня западные инвесторы уходят из Украины. Когда они вернутся?
Есть два типа инвесторов. Первые работают на развитых рынках. Там меньше рисков, есть политическая стабильность. Второй тип – это те, кто сейчас ждут "дна" кризиса. Думаю, и те, и другие скоро появятся. Надеемся, что деловая активность повысится со второй половины 2009 года.
- Как Вы относитесь, как человек, имеющий непосредственное отношение к строительному бизнесу, к острой нехватке мостов в столице? Неужели не выгодно строить? Я готов даже переезд через такой мост платить, лишь бы в пробках не стоять!
Вопрос пробок является очень актуальным, и, я считаю, новые мосты могли бы существенно улучшить ситуацию с передвижением. Однако, на данный момент, вопрос о строительстве частных мостов не стоит. Я уверен, что сегодня в Киеве нужно построить хотя бы два моста, строительство которых началось раньше.
На мой взгляд, есть ряд мер, которые могут облегчить ситуацию с заторами (внедрение одностороннего движения, создание подземных паркингов и так далее). Есть мировой опыт, который нужно использовать в Украине.
- По Вашему мнению, люди с каким доходом относятся к среднему классу в Украине?
До начала кризиса, мне кажется, к среднему классу можно было отнести людей, которые зарабатывали от 1200 до 1500 тысяч долларов в месяц.
По состоянию на сегодняшний день, мне сложно говорить о каких-нибудь цифрах.
- Готовы ли Вы лично инвестировать средства в развитие инфраструктуры под Евро-2012?
У нас есть проекты под Евро-2012. Могу уточнить, это строительство гостиницы совместно с гостиничным оператором Sofitel по улице Лютеранской (Круглоуниверситетской).
- Сколько новостроек, по Вашим данным, сейчас заморожены?
Таких пока четких данных нет. Но, по неофициальным данным, около 70% строек в Украине уже заморожены, либо близки к этому.
С каждым днем эта тенденция будет приближаться к 100%. У многих людей еще есть старые запасы, они продолжают строить, благодаря тому, что банки выполняют старые обязательства. Но, как только они закончатся, брать на себя новые никто не будет.
- Как решиться судьба галереи Лавра? Появится ли на ее месте новый бизнес-центр?
Там никогда не планировался бизнес-центр. Там разрабатывался проект гостиницы, но эту работу обременили многие несогласованные вопросы. Процес согласования – это вопрос времени.
- Когда в Украине начнут строить недорогое социальное жилье?
В Украине уже серьезно назрел спрос на недорогое социальное жилье. Этот вопрос уже не раз поднимался Кабинетом министров. И многие компании задумываются над такими проектами. Конечно, кризис внес свои коррективы в эти планы.
Я уверен, что после кризиса социальное жилье будет одним из наиболее перспективных направлений даже для частных компаний.
- Кто из нынешних политиков вызывает у вас наибольшее доверие и симпатии?
Я бы сегодня не хотел называть фамилии. Мне нравятся те политики, которые отвечают за свои слова и выполняют свои обещания. Таких сегодня очень мало.
- Есть ли риск невыплаты долговых обязательств компании ХХI век в ближайшее время?
Компания ХХI век, как публичная компания, по регуляторным нормам Лондонской биржи обязана сообщать о возможных рисках по невыплате обязательств. В конце прошлого года мы объявили о том, что существует риск невыполнения некоторых обязательств.
Однако, мы выполнили все краткосрочные обязательства. В то же время на данный момент у компании есть долгосрочные обязательства.
Но, как любая другая компания, мы делаем все возможное, чтобы эти обязательства выполнить. На данный момент мы ведем соответствующие переговоры, и думаю, все решится благополучно.
- Что бы Вы сделали, если бы стали министром строительства?
В первую очередь, я начал бы с разрешительной системы. Если говорить о законодательной стороне вопроса, то существует два строительных кодекса: американский строительный кодекс и европейский. Я бы больше ориентировался на европейские нормы.
Конечно, для этого нужно немалое количество времени, чтобы убрать в законах все противоречия. Очень важно, чтобы были разработаны подробные генпланы развития всех городов, и соответствующие проекты создавались на конкурсной основе. Это дало бы большой приток инвестиций и увеличило бы количество рабочих мест.
- Зачем Вам быть депутатом Киевсовета?
В Киеве есть команда во главе с Виталием Кличко. Мне нравится этот честный, незаангажированный, порядочный человек, который делает все, чтобы Киев и Украина развивались в правильном направлении. Я пошел в Киевсовет, чтобы направить все свои усилия, знания для защиты киевлян.
Желаю всем добра, благосостояния, чтобы кризис прошел мимо, чтобы 2009 год был не самым худшим годом в Вашей жизни. Успехов Вам во всем!