МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Н А К А З
14.04.2009 N 660/5
Про затвердження Методичних рекомендацій
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає
державній реєстрації
Відповідно до підпункту 31 пункту 4 Положення про
Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 14.11.2006 N 1577 ( 1577-2006-п ),
Н А К А З У Ю:
1. Затвердити Методичні рекомендації стосовно визначення
нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право
власності на які підлягає державній реєстрації, що додаються.
2. Департаменту цивільного законодавства та підприємництва
(І.І.Завальна) довести цей наказ до відома начальників Головного
управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній
Республіці Крим, головних управлінь юстиції в областях, містах
Києві та Севастополі, міністерств, інших центральних органів
виконавчої влади.
3. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника
Міністра Л.В.Єфіменка.
Міністр М.Оніщук
ЗАТВЕРДЖЕНО
Наказ Міністерства юстиції
14.04.2009 N 660/5
МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає державній реєстрації
I. Загальні положення
Перш за все звертаємо увагу, що визначення належності об'єкту
до нерухомого або рухомого майна має велике значення у відносинах,
пов'язаних з виникненням, переходом та припиненням права власності
на ці об'єкти. Так, в залежності від того чи є об'єкт нерухомим
майном, особа обирає для себе ту поведінку, яка законодавством
встановлена для об'єктів нерухомості (наприклад, при укладенні
договору купівлі-продажу нерухомого майна).
1.1. Визначення поняття нерухомого майна у чинному
законодавстві, його ознаки та класифікація.
Цивільний кодекс України ( 435-15 ) (далі - Кодекс) при
класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходив із
фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі.
Основний акт цивільного законодавства використовує
термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість".
Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також
позначає нерухомі речі.
Так, закони України "Про планування і забудову територій"
( 1699-14 ) (стаття 18), "Про відновлення платоспроможності
боржника або визнання його банкрутом"( 2343-12 ) (стаття 44),
"Про виконавче провадження"( 606-14 ) (статті 62, 64, 66), "Про
оподаткування прибутку підприємств" ( 334/94-ВР ) (пункт 5.1
статті 5), "Про правові засади цивільного захисту"( 1859-15 )
(стаття 9), "Про недержавне пенсійне забезпечення" ( 1057-15 )
(стаття 49) використовують термін "об'єкт нерухомості". У свою
чергу Повітряний кодекс України( 3167-12 ) використовує термін
"нерухомі об'єкти і споруди" (стаття 46).
Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що
означає "нерухоме майно".
За Кодексом( 435-15 ) до нерухомих речей (нерухоме майно,
нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти,
розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим
без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті
181).
Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за
Кодексом( 435-15 ) є універсальним. Так, воно містить ознаки
нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому
об'єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.
Розкривають зміст поняття "нерухома річ" також наступні
законодавчі акти, зокрема:
- Закон України "Про іпотеку" ( 898-15 ) - нерухоме майно
(нерухомість) - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані
на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення
яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення
(стаття 1);
- Закон України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне
страхування"( 400/97-ВР ) - нерухомим майном визнає жилий будинок
або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша
постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає
під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом
України "Про оподаткування прибутку підприємств"( 334/94-ВР )
(стаття 1);
- Закон України "Про охорону культурної спадщини"( 1805-14 )
- нерухомий об'єкт культурної спадщини - це об'єкт культурної
спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати
його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного,
історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього
погляду та збереження своєї автентичності (стаття 1);
- Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб"
( 889-15 ) - нерухоме майно (нерухомість) - це об'єкти майна, які
розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце
без втрати їх якісних або функціональних характеристик
(властивостей), а також земля (пункт 1.10.1 статті 1).
Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі
ознаки нерухомої речі:
1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно
пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;
2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх
знецінення та зміни їх призначення;
Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у
сукупності. При цьому, крім Кодексу( 435-15 ) слід ураховувати
інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають
статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка
нормативних актів не містять конкретних посилань відносно
належності того чи іншого об'єкту до нерухомого майна, однак,
аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих
об'єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.
Класифікація об'єктів нерухомих речей є різною. Так, Кодекс
( 435-15 ) поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі,
споруди тощо (частина друга статті 331).
Тобто, ця норма Кодекс ( 435-15 ) закріплює невичерпний
перелік об'єктів нерухомого майна.
Закон України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 )
поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші
матеріальні цінності (стаття 1), а Закон України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) - на будівлі,
споруди, приміщення (стаття 4).
Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб"
( 889-15 ) провів поділ нерухомості, відмінної від землі, на:
а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного
або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти
власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями.
Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі,
кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури),
квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах,
індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних
кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової)
інфраструктури, відмінні від землі;
б) споруди, а саме: об'єкти нерухомості, відмінні від
будівель (пункт 1.10.1 статті 1).
В окрему групу можна об'єднати так звані "специфічні нерухомі
речі". Наприклад, об'єкти культурної спадщини (Закон України "Про
охорону культурної спадщини")( 1805-14 ).
За Кодексом( 435-15 ) право власності та інші речові права
на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і
припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті
182).
Отже, визначальною умовою для державної реєстрації прав
власності будь-якого об'єкту є визначення його статусу: чи є цей
об'єкт нерухомим майном.
1.2. Деякі акценти державної реєстрації права власності на
нерухоме майно.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на
нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 186 Кодексу
( 435-15 ), згідно з якою річ, призначена для обслуговування іншої
(головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її
приналежністю.
Так, приналежність не має самостійного значення та за
призначенням без головної речі використовуватись не може, а тому,
є залежною від головної речі і має допоміжний статус. За загальним
правилом приналежність наслідує долю головної речі. Визначення
речі приналежністю визначається її природними властивостями, а
також характером відносин, що виникають з приводу господарського
призначення речі.
І приналежність, і головна річ є фізично самостійними речами,
але головна річ має самостійне значення, а приналежність -
допоміжне і служить найбільш повному і найкращому використанню
головної речі. Головна та приналежна речі утворюють одне ціле, яке
передбачає їх використання за єдиним призначенням, а тому вони
розглядаються як одна річ.
Водночас державній реєстрації підлягає право власності на
головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме
майно має містити інформацію про приналежну річ у розділі "опис
нерухомого майна".
Наприклад, технологічна вежа.
Великий тлумачний словник сучасної української мови визначає,
що вежа - це вузька споруда, що заввишки значно більша, ніж
завширшки; будується окремо або як складова частина фортеці,
палацу і т.ін. //Вишка для спостереження і передачі сигналів.
За своїми ознаками технологічна вежа є нерухомим майном, але
вона, як правило, є приналежною річчю.
Отже, підлягає державній реєстрації право власності на
головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме
майно має містити інформацію про приналежну річ, зокрема, про
технологічну вежу, яка зазначається у розділі "опис нерухомого
майна".
Проте в кожному випадку слід виходити з конкретного об'єкту -
чи може технологічна вежа бути самостійним, незалежним від іншої
речі об'єктом. Чи є технологічна вежа приналежною річчю або є вона
незалежним нерухомим майном можна з'ясувати лише після проведення
технічної інвентаризації такої технологічної вежі.
Отже, якщо технологічна вежа є самостійним, незалежним від
іншої речі (наприклад, будівлі) об'єктом, то право власності на
таку технологічну вежу підлягає державній реєстрації як на окремий
об'єкт.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на
нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 188 Кодексу
( 435-15 ), згідно з якою, якщо кілька речей утворюють єдине ціле,
що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються
однією річчю (складна річ).
Наприклад, посадкова платформа, яка знаходиться на вокзалі.
За своїми ознаками посадкова платформа, яка знаходиться на
вокзалі, є нерухомим майном, але вона є складовою частиною речі.
Так, згідно з Правилами перевезення пасажирів, багажу,
вантажобагажу та пошти залізничним транспортом України,
затвердженими наказом Міністерства транспорту та зв'язку від 27
грудня 2006 року N 1196 ( z0310-07 ) (зареєстрованим в
Міністерстві юстиції 4 квітня 2007 року за N 310/13577), посадкові
платформи входять до складу вокзалу, який є комплексом спеціальних
споруд, приміщень, обладнань.
Отже, підлягає державній реєстрації право власності на
складну річ, в даному випадку - це вокзал, а витяг про реєстрацію
права власності на нерухоме майно має містити інформацію про
складову частину речі, зокрема, про платформу пасажирську, яка
зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
Наприкінці слід зауважити, що все ж таки при здійсненні
державної реєстрації права власності на нерухоме майно, бюро
технічної інвентаризації завжди необхідно виходити з конкретного
об'єкту, власник якого звернувся за державною реєстрацією права
власності на нього, оскільки визначальною умовою державної
реєстрації прав є особисті характеристики та функціональне
призначення такого об'єкту, що відповідають ознакам нерухомого
майна.