Ничто не вызывает у людей большего интереса, чем прогнозы. И неважно, кто их дает - эксперт, политик или просто публичный человек. Мы с жадностью впитываем все. "Безработица в апреле составит 7 миллионов человек", - говорили в конце прошлого года. "Доллар к лету будет стоить 15 гривен", - слышалось в январе. "Однокомнатные квартиры в Киеве к августу подешевеют до 20 тысяч долларов", - твердили весной.Что ж, к началу 2009 года на рынке недвижимости действительно наметился некоторый спад. Но уже в конце весны квартиры в столице, и не только, снова начали дорожать. Лишь за последние пару недель "единички" на вторичном рынке Киева поднялись в цене в среднем на 5-7 тысяч долларов. Рынок первичного жилья ведет себя более сдержанно, но, по всей видимости, и в этом секторе подорожания тоже избежать не удастся. Пора признать: наиболее объективную оценку любой ситуации могут дать только специалисты - люди, обладающие знаниями и опытом. Лучший эксперт-аналитик - честный профессионал. "ФАКТЫ" попросили президента холдинговой компании "Киевгорстрой" Петра Шилюка помочь людям разобраться в причинах этих ценовых скачков и обрисовать возможные перспективы развития рынка недвижимости. Разговор получился, и не только на заданную тему.
"Дефицит жилья огромный, и, к сожалению, в ближайшее время он преодолен не будет"
- Петр Степанович, почему опять начали расти цены на квартиры? Вроде бы не было никаких предпосылок...
- Ваш вопрос не совсем по адресу. "Киевгорстрой" цены на квартиры, которые строит, не поднимал и поднимать не намерен, если к этому шагу не вынудят обстоятельства.
- Хорошо, поставлю вопрос иначе: почему не оправдались прогнозы экспертов о резком снижении цен на недвижимость?- Наша самая большая беда состоит в том, что мы не хотим доверять профессионалам. Считается, что если говорит специалист, работающий в конкретной отрасли, значит, он говорит только то, что выгодно лишь ему. И все, баста, профессиональной оценке доверия нет. Специалисты "Киевгорстроя" неоднократно заявляли, что предпосылок для резкого снижения стоимости строительства жилья нет, но их не слышали.
- Почему жилье не может дешеветь?- Большие прямые затраты на его строительство, с одной стороны, и огромный дефицит - с другой.
- Но ведь до последнего времени строили очень много, в минувшие два года по 10 миллионов квадратных метров...- Что составляет в среднем 0,2 квадратного метра в год на человека. В разы меньше, чем в большинстве стран, в которых, кстати, и обеспеченность жильем на душу населения в несколько раз выше. Примеры приводить не буду, эта статистика открытая. У нас еще с советских времен закладывался огромный, отложенный на годы дефицит жилья.
- Что вы имеете в виду?- Существовавшие в то время нормы постановки на квартирный учет и нормирование площади, которая предоставлялась очередникам. В них автоматически закладывался дефицит. То есть предполагалось, что люди изначально будут жить в некомфортных условиях. Так и есть. Дефицит жилья огромный, и, к сожалению, в ближайшее время он преодолен не будет.
- Но сейчас на рынке много непроданного жилья!- Это очень кратковременное явление, и связано оно не с избытком предложения, а со снижением покупательной способности населения. Кризис экономический породил кризис доверия. Банки не дают кредитов, закрылись ипотечные программы, люди не могут планировать свои доходы. Отсюда и застой на рынке недвижимости. Не исключаю, есть и горящие предложения, когда владелец квартиры согласен продать ее по цене ниже реальной стоимости.
- То есть?- Как бы вам объяснить? Предположим, мне нужны деньги на лекарства. И я вынужден продать свой мобильный телефон. По какой цене? Да по какой возьмут! Мне ведь требуются деньги на лекарства.
- Понятно...- Дешевые предложения, как правило, горящие. Если мне ничего не надо срочно покупать, то я и телефон продавать не буду! Пусть лежит, даже если им не пользуюсь.
"И в кризис мы не срываем выполнение своих обязательств перед людьми"- То, о чем вы говорите, возможно для вторичного рынка. А какова ситуация на рынке строительства нового жилья?- У застройщика другие критерии. Он не может строить в ущерб себе, иначе разорится. Каждый выживает и будет выживать по-разному, но тенденция на рынке общая: объемы строительства сокращаются. А это значит, что мнимое изобилие предложения на рынке квартир скоро исчезнет. Не допустить остановки строительного конвейера - вот задача и для руководителей строительных предприятий, и для государства, и для общества.
- "Киевгорстрой" тоже ощущает кризис?- Конечно, мы не исключение. Может быть, лишь в чем-то оказались чуть более готовыми к возможному развитию событий.
- В чем именно?- В понимании возможной природы кризиса. Мы не завышали цену на свою продукцию даже в то время, когда ситуация на рынке предрасполагала к возможности таких действий. Прибыль, безусловно, важна, но она никогда не была самоцелью нашей деятельности. Есть кое-что более дорогое: честь, доброе имя, доверие инвесторов. Это купить невозможно, завоевать трудно и, кстати, очень легко потерять.
- Какая сегодня цена на квартиры от "Киевгорстроя"?- Такая же, как и ранее. В среднем в пределах 8200-8500 гривен за квадратный метр. Есть чуть дешевле, есть немного дороже. Все зависит от проекта, от затрат на обустройство территории, ну и от рыночной конъюнктуры тоже. Можете верить, но можете и проверить: за меньшую, чем у нас, стоимость строительства, возвести дома запроектированных проектных решений невозможно.
- Инвесторы к вам идут?- Те, кто понимает, что сейчас самое благоприятное время для инвестирования средств в недвижимость, и имеет для этого хоть какие-то возможности, безусловно, идут. Ведь даже в кризис мы по большому счету не срываем выполнение своих обязательств перед людьми. Вот и вскоре, через пару недель, проведем традиционный День открытых дверей сразу на нескольких сданных объектах нового массива.
- Вы в самом деле считаете, что сейчас лучшее время для покупки недвижимости?- Однозначно. Проанализируйте, что происходит на рынке. Кризис подорвал доверие к финансовым институтам. Люди сегодня деньги из банков позабирали. Что с ними делают? Да в общем-то ни-че-го! Хранят дома, копят. Хотя у многих есть проблемы с жильем, они работают и могли бы вкладывать деньги в строительство новой квартиры. Некоторые боятся, и их можно понять. Но многие ведь просто ждут, что упадет манна с небес и квартиры будут продавать чуть ли не даром. Им об этом рассказывают, их в этом убеждают. И ведь верят многие, забывая истину, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Верят бездумно, потому что хотят, чтобы так было. Я тоже хочу, чтобы жилье стоило дешевле. Но не могу, не хочу, не имею права обманывать! Посчитайте, сравните, как изменились цены на стройматериалы за эти несколько лет. В разы! Сколько сегодня стоит бензин, сколько завтра будут стоить энергоресурсы, а значит, цемент, кирпич? Как может дешеветь жилье из этих составляющих? Часть застройщиков с рынка уже ушла, часть еще уйдет, а что будет дальше?
- Дальше кризис отступит, люди успокоятся и опять начнут думать о строительстве жилья.- А его не будет. Поймите же, наконец, в отличие от любого товара, жилье невозможно импортировать. Квартиру нельзя привезти извне, как бананы или автомобиль. Дом нужно по-стро-ить, построить самим, нашими людьми и желательно из наших материалов! И пока рынок вновь сбалансируется, а на это уйдут годы (современный дом не строится за день и даже за год), будет период дефицита со всеми вытекающими из него последствиями.
- Но ведь какое-то строительство ведется?- В основном завершают то, что уже было хоть частично проинвестировано. Примеров, когда кто-то сегодня начинает с нуля новое строительство, как мы, привести не могу, не знаю.
- А как вам удается в кризис начинать возведение новых домов?- Мы переориентировали финансовые потоки, максимально сократили долгосрочные и среднесрочные программы модернизации и развития. Ввели в действие несколько внутренних схем, которые позволяют более грамотно распределять ресурсы. Скажу так, задействовали некоторые программы антикризисного управления. Пока срабатывает, на будущее загадывать не хочу, хотя сложа руки не сидим. Но тоже объемы задельной программы сократились, причем значительно.
"В отпуске предпочитаю работать над собой"- Говорили, что у строительной отрасли большие перспективы в связи с чемпионатом Евро-2012. Вот "Киевгорстрой", например, занимается реконструкцией столичного стадиона...- Строить объекты к Евро-2012 - огромная ответственность. Одного желания работать тут недостаточно, как недостаточно иметь, допустим, парк современных машин. Нужны специалисты, как рабочие, так и руководители, имеющие опыт работы на объектах такого класса ответственности. У нас данный опыт есть. В прошлом - комплекс Южного вокзала в Киеве, совсем недавно - Центр сердца и реконструкция здания Апелляционного суда. Как генеральный подрядчик "Киевгорстрой" обеспечил строительство этих объектов качественно и со значительным опережением по срокам. К слову, и сам стадион строил и реконструировал к Олимпиаде-80 тоже "Киевгорстрой".
- В чем особенность работы на таких объектах?- В грамотной организации работы, в системе отчетности и контроля, которая обеспечивает четкое взаимодействие всех участников строительства.
- Генеральный подрядчик на таком объекте - это диспетчер?- Не просто диспетчер. Организатор, способный сделать так, чтобы каждый рабочий час давал максимальную отдачу. Объект большой, сложный, разноплановый, работают одновременно более тысячи человек, почти 200 единиц техники.
- И каждый выполняет свою задачу...- Правильно, а все вместе - общую. Как бы более понятно объяснить, в чем суть работы генерального подрядчика? Представьте, мы собрали звезд мирового уровня и хотим исполнить какое-то музыкальное произведение. У каждого музыканта свое видение, своя техника исполнения. И если они начнут играть без заданного такта, ритма, акцентов - все, провал. Исполнителям нужен дирижер, он превращает солистов в оркестр, задает его правильное звучание и в конечном итоге отвечает за авторское прочтение произведения. Мы имеем знания и ресурсы для выполнения такой работы, но самое главное - эти знания подкреплены практическим опытом работы на тех объектах, которые я уже называл.
- Вы уверены, что реконструкция "Олимпийского" будет выполнена в срок?- Убежден, что задача, которая стоит перед "Киевгорстроем", будет выполнена. В своем деле мы профессионалы и дорожим профессиональной честью. Знаете, несколько лет назад, в период подготовки к празднованию 50-летия "Киевгорстроя" (2005 год. - Авт.), в компании проводились конкурсы "Лучший по профессии". Одна из наших организаций вывесила на фасаде дома баннер "Честь выше прибыли". Сильнее не скажешь, да и точнее тоже.
- Вы вспомнили о юбилее "Киевгорстроя". Третьего июля - ваш день рождения, на который, как я слышала, вы обычно уезжаете. Почему в этом году не уехали - из-за "Олимпийского" или по причине юбилея?- Как вам сказать... По многим причинам. Понимаете, 60 лет - это дата, которая требует определенных выводов: что ты сделал, что смог, чего достиг, с чем остался. С каждым годом все больше хочется видеть друзей. Разговаривать с ними. Может, потому что начинаешь их больше ценить.
- Так что же - вы в нынешнем году совсем без отпуска?- Ну уж нет! Отдыхать нужно. И вовсе не для того, чтобы праздно провести время, а чтобы систематизировать мысли. Побыть наедине с собой, подвести итоги, подумать... В отпуске предпочитаю работать над собой. И это, поверьте, труд не менее серьезный, чем в этом кабинете или на стройплощадке. Я ведь человек старой закалки. Так что для меня такое понятие, как работа над ошибками, не пустой звук. Нужно переосмыслить пережитое, продумать планы на будущее. Да, это сложная, кропотливая работа. Но именно так я отдыхаю.
- Не могу не согласиться, работать над собой достаточно непросто. Что ж, "ФАКТАМ" остается лишь пожелать вам удачи в этом нелегком труде и поздравить с юбилеем. Счастья, здоровья и успехов!- Спасибо!
Источник - http://www.facts.kiev.ua/archive/2009-07-04/97867/index.html