Кризис остановил строительство и сделал практически нерешаемым для большинства россиян пресловутый квартирный вопрос по причине отсутствия на рынке ипотеки или – в лучшем случае – ее недоступности. Эксперты считают возможным ее реанимацию, однако расходятся в сроках и способах.
В очередной раз обсудив ситуацию на ипотечном рынке, правительство РФ убедилось, что ипотечные кредиты продолжают оставаться недоступными вследствие невероятной дороговизны и «заградительных» условий ее получения. Как вариант, сегодня предлагается субсидирование процентных ставок. Премьер-министр Владимир Путин поручил Минрегиону заняться проработкой этого вопроса.
Напомним, что еще в начале лета помощник президента Аркадий Дворкович заявлял, что снижение процентных ставок по кредитам за счет предоставления средств АИЖК возможно уже в текущем году. Рассматриваются два варианта уменьшения процентов по кредитам: один предполагает введение усредненной ставки в 12–14%, второй делит потенциальных заемщиков на «богатых» и «бедных» – для первых будет установлена ставка в 15%, для вторых – 11%.
Глава Минрегиона Виктор Басаргин говорит, что рост процентов по ипотечным кредитам прекратился еще в мае, но заемщики на ипотечный рынок пока не вернулись – ждут, когда ипотека упадет в цене.
"Субсидирование регионами процентной ставки на четыре–пять процентных пунктов позволит вернуть на рынок практически всех покупателей", – утверждает министр, подчеркивая, что для снижения и доступности ипотеки достаточно вложить всего 7 млрд рублей.
«Сейчас ставка по ипотеке в среднем составляет 14,6%. Чтобы возродить спрос, ставка не должна превысить 10%. И эта разница – 4,5% – и составляет семь миллиардов рублей», – приводит его расчеты агентство РИА «Новости».
Спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявляет, что «ипотека с процентной ставкой в 15–20% является «бесчеловечным экспериментом». По его мнению, необходимо запустить новый, небанковский институт инвестирования жилищной сферы и вернуться к законопроекту «О строительных сберкассах», а заодно провести публичную инвентаризацию издержек инвестиционно-строительного процесса в крупных городах.
Опрошенные газетой ВЗГЛЯД аналитики банковского сектора считают, что субсидирование процентных ставок может оживить спрос на кредиты и, как следствие, подстегнуть продажи жилья. По некоторым данным, падение числа сделок купли-продажи жилья из-за отсутствия ипотеки упало за год как минимум в пять раз.
По мнению первого зампреда правления Городского ипотечного банка Руслана Исеева, субсидирование ставки до 10% сможет сделать ипотеку более доступной. Расчет прост: при ставке в 15% на 25 лет на жилье стоимостью 2 млн рублей платеж в месяц составит около 25 тыс. рублей. При ставке 10% – 17 тыс., что вполне по карману россиянам.
Аналитики Сбербанка считают, что субсидировать необходимо ставки как по действующим, так и по вновь выдаваемым кредитам. Это позволит снизить платежную нагрузку на заемщиков и существенно увеличит объемы жилищного кредитования. При этом размер ставки должен вернуться на докризисный уровень.
Однако следует отметить, что конкретных предложений по субсидированию ставок в распоряжении правительства пока нет, так как непонятно, из каких средств будут выделяться субсидии. Об этом говорит глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
Эксперты отмечают еще одну сложность достижения цели – инициатива правительства снизить цены на строительство жилья до 30 тыс. рублей за метр несовместима с возрождением ипотеки, которая неизбежно будет толкать цены на жилье вверх.
«Этот процесс может стать неуправляемым и резким, если учесть, что через год-полтора на рынке будет намного меньше готового жилья, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «Альфа-СтройПроект» Глеб Якушкин. – Эти процессы необходимо развести по разным «этажам», отделив проблемы себестоимости строительства от бюрократических «согласований» и кредитных инструментов. В противном случае застройщикам будет невыгодно строить по установленным государством ценам».
Столичные власти обещают в следующем году ввести в эксплуатацию всего 1 млн квадратных метров жилья, а большие объемы возможны только «при изменении кредитной политики банков, изыскании новых источников финансирования и внедрении новых ипотечных схем». Такое мнение высказала руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина.
«Миллион квадратных метров – это просто отлично в условиях кризиса, – считает аналитик инвестиционной компании LLK&H Founds Леонид Апрелев. – Однако средств на его приобретение у россиян нет. Брать ипотеку не будут даже на льготных условиях из-за нестабильности своего положения. Размах строек похвален, но нецелесообразен до восстановления экономики, причем не за счет «газово-нефтяного вентиля».
Что касается банков, то некоторые из них под давлением правительства все же начинают предлагать новые инструменты и способы предоставления ипотечных кредитов. «Сейчас банки предлагают ипотеку на дома тех застройщиков, которых сами же и кредитуют, – говорит порталу Banki.ru член правления Сведбанка Алексей Аксенов.
– Это нормальная практика: поставляя покупателей на квартиры, банк помогает своему корпоративному заемщику улучшить финансовое положение. Для банка такое сотрудничество также выгодно – продавая жилье, девелоперы получают средства, которые могут быть направлены на погашение долгов по кредитам».
Сейчас Сбербанк, например, предлагает ставку по таким кредитам на 20 лет под 13,25–13,75% годовых в рублях после регистрации прав собственности. У Газпромбанка ставки значительно выше – 18% годовых на этапе строительства, 17% годовых в рублях после оформления прав собственности (при сроке кредита до 15 лет) и 19% и 17,5% годовых соответственно для кредита на 25 лет.
ВТБ предлагает приобретать квартиры в строящихся домах при условии возведения всех их этажей к моменту обращения за кредитом. Срок ипотеки – 50 лет. Максимальный размер кредита – не более 70% от рыночной стоимости квартиры.
На этапе строительства объекта ставки по кредиту в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредита составят от 16,6% годовых в рублях и от 13,6% в долларах или евро. После оформления прав собственности на жилье ставки по кредиту составят от 14,1% в рублях и от 11,1% в долларах или евро.
Пока даже эти предложения, которые намного более гибкие и дешевые в сравнении с теми, что были полгода назад, не вызывают притока клиентов в банки. Многие эксперты скептически относятся и к идее субсидирования ставок.
«Видимо, расчет делался на аналогиях с западным опытом и введением программы льготного автокредитования, – говорит ВЗГЛЯДу Леонид Апрелев. – Однако следует признать, что этот проект не смог вернуть потребителя на рынок. Все дело в спросе, которого в кризис быть не может. Необходимо предлагать кредитные продукты на длительный срок, а не на 15–20 лет, что в наших условиях крайне мало, учитывая средний низкий уровень доходов россиян».
Опрошенные газетой ВЗГЛЯД аналитики рынка считают, что до уровня доступности жилищные кредиты смогут опуститься при благоприятных внешних экономических факторах не раньше, чем через полгода-год. И это в лучшем случае. Более пессимистический прогноз – 2–3 года.