Одним із важливих питань, що має вагоме значення для економічного розвитку України, адаптації національного законодавства до Європейських стандартів, є введення податку на нерухомість. На думку вітчизняних фахівців, незважаючи на певні зауваження і застереження щодо можливих негативних наслідків подібного кроку, запровадження такого податку зробить неможливими спекуляції на ринку нерухомості, зможе вплинути на політику регулювання цін у цій сфері, податок на нерухомість виконає функцію компенсаційного податку, стане додатковим джерелом збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Крім того, податок на нерухомість: 1) відносно простий та прозорий в адмініструванні; 2) у короткостроковій перспективі такий податок є фіксованим; 3) заохочує перерозподіл фондів від менш ефективного до більш ефективного власника, що є надзвичайно важливим в Україні, зважаючи на непрозорий та часто неефективний розподіл власності в процесі приватизації; 4) сприяє кращій оцінці власних активів підприємствами; 5) передбачає оподаткування тіньової діяльності, зменшується стимул до приховування прибутків; 6) забезпечує відносно стабільні надходження до бюджету.
Нерухомість є традиційним об’єктом оподаткування, який використовується, починаючи з XVIII сторіччя. Податок на нерухомість у вигляді податку з володіння нерухомим майном – один із найстаріших видів податку відомих фінансовій науці. Володіння нерухомістю здавна вважалось проявом багатства людей. Завжди можна було чітко визначити об’єкт оподаткування, для якого характерні суттєві особливості: постійне місцезнаходження, тривалість існування, що забезпечували безперешкодний доступ до нього фіскальних органів. Досить легко було встановити платника податку, яким міг бути як власник нерухомості, так і орендар. Розвиток суспільних відносин та податкової системи призвів до необхідності при застосуванні певної податкової політики вирішувати не тільки фіскальні функції, але й соціальні. Податок на нерухомість країн з ринковою економікою завдяки розвиненій системі пільг виконує роль податку з заможних.
Світовий досвід показує, що при використанні правильного підходу, податок на нерухомість може стати однією із вагомих статей доходної частини бюджету. Зокрема Німеччина отримує 1,1 % загальних надходжень від зазначеного податку, Швейцарія – 0,46 %, бюджету Російської Федерації цей податок приносить 9 % від усіх надходжень. Він забезпечує до 95 % надходжень до місцевих бюджетів у Нідерландах, 81 % — у Канаді, 52 % — у Франції, від 10 % до 70 % — у США. В країнах з економікою, що розвивається, за даними Світового Банку, податок на нерухомість становить 40–80 % платежів до місцевих бюджетів.
На основі аналізу міжнародного досвіду оподаткування нерухомості можна сформулювати такі основні положення:
Об’єктом оподаткування є сукупна вартість землі і будівель (споруд), що знаходяться на ній. Визначення вартості нерухомості з метою оподаткування може проводитися або в цілому, або за її складовими компонентами.
Суб’єкт оподаткування (платник податку) — це конкретна особа (юридична або фізична), яка володіє чи користується нерухомістю. Податкові зобов’язання, таким чином, можуть виникати у власника чи орендаря, що має враховуватися при побудові податкової системи.
Базою оподаткування може бути капітальна вартість нерухомості або вартість рентних платежів. Перша, як свідчить досвід іноземних країн, виступає у вигляді ринкової вартості чи оціночної, тобто визначеної згідно із стандартизованою методикою для цілей оподаткування.
Ставки оподаткування визначаються у вигляді:
фіксованих як відсоток від бази оподаткування (наприклад, у Великій Британії, Японії, Кореї);
змінних, з огляду на передбачувані бюджетні витрати і величини бази оподаткування (наприклад, у США, Канаді, Австралії, Франції).
Розмір ставок залежить від особливостей національного законодавства та господарської практики і значною мірою визначається політичними чинниками.
Методика визначення розміру бази оподаткування може ґрунтуватися на:
порівняльному підході на основі цін ринкових угод (наприклад, в Австралії, Швеції);
капіталізації ренти від потенційного найкращого та найефективнішого використання (наприклад, у Швейцарії, Данії);
витратах на повне заміщення нерухомості (наприклад, у Японії, Кореї);
поєднанні зазначених вище підходів (наприклад, у США, Канаді).
Пільги з оподаткування надаються:
соціально незахищеним платникам податку (пенсіонерам, інвалідам, або залежно від рівня доходів платника);
власникам окремих видів нерухомості, як правило, об’єктів культури, освіти, призначених для суспільних, релігійних цілей, державного управління.
Пільги можуть бути безстроковими або надаватися на певний термін, наприклад на період будівництва. Слід також зазначити, завдяки тому, що до доходів від нерухомості застосовується юрисдикція того регіону, на території якого вона знаходиться, яку неможливо застосувати до інших видів доходів фізичних і юридичних осіб, місцеві органи влади мають реальні важелі впливу на платників податку. Розмір податку на нерухоме майно та порядок його стягнення суттєво впливає на цінову політику суб’єктів ринку нерухомості через збільшення витрат власників чи орендарів на утримання нерухомості. Встановлюючи відповідні ставки оподаткування, органи влади впливають на інші сфери діяльності, пов’язані з використанням та будівництвом нерухомості, стимулюючи розвиток того чи іншого сектора ринку нерухомості.
Для кожної країни характерні свої особливості стягнення податку на нерухомість:
у Великій Британії податок беруть лише з нерухомості, яка використовується з комерційною метою, база оподаткування – річна орендна плата;
в Австрії ставка податку на нерухомість становить близько 0,8 % на рік;
в Іспанії цей податок встановлюється залежно від кадастрової вартості, визначеної на державному рівні. Мерії й муніципалітети самостійно встановлюють ставку податку в рамках наявних лімітів – від 0,4 до 1 % від кадастрової вартості нерухомості;
у Польщі – податок стовідсотково надходить у гміну (сільраду). Орган місцевого самоврядування може його взагалі скасувати, або надати пільги. Суми ставок податку у сфері статутної компетенції встановлюються для окремого податкового року радою гміни шляхом прийняття резолюції. База оподаткування житлової одиниці — її корисна площа; для будівлі це вартість, яка становить основу для розрахунку амортизації фіксованих доходів особи; для землі — її площа;
у Данії – окружний податок на нерухомість, база – вартість тільки землі. Будинки, інша нерухомість включаються до бази при використанні в інших цілях – 0,6–2,4 %;
у Франції – база – вартість майна, зокрема цінні папери;
на Кіпрі – база залежить від оподатковуваного доходу громадян;
в Італії – база – нерухоме майно, сільськогосподарські та будівельні ділянки;
у Литві – база – ринкова вартість нерухомості, яка базується на масовій оцінці нерухомості – це процес оцінки групи одиниць власності, визначених на конкретну дату з використанням стандартних методів, загальних даних та статистичного тестування;
у Росії – базою оподаткування є ринкова вартість будинків, квартир, гаражів, споруд.
В Україні це питання ще й досі не врегульоване на законодавчому рівні. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 19 лютого 2007 р. № 56-р схвалено Концепцію реформування податкової системи України, де визначено, що базою оподаткування може бути оціночна вартість нерухомості; ставки податку встановлюватимуться на мінімальному рівні з поступовим їх підвищенням.
Концепцією також передбачено зменшення бази оподаткування для громадян, які не мають надлишку житла, а також соціально вразливих верств населення. Так, пропонується не оподатковувати до 200 квадратних метрів загальної площі основного житла на одного власника, 100 квадратних метрів загальної площі садових (дачних) будинків; 30 квадратних метрів загальної площі індивідуальних гаражів. Це означає, що введення податку на нерухомість не торкнеться 70 % населення держави, а податок платитимуть ті, хто має велику площу нерухомості. Тут також зазначено, що запровадження податку на основі оціночної вартості майна потребує підготовчого етапу для створення належних баз даних з оцінки кожної одиниці нерухомості. Цей етап Україна ще не пройшла.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25 вересня 2006 р. № 1359 «Про прогноз показників зведеного бюджету України за основними видами доходів, видатків i фінансування на 2008–2010 роки» встановлено, що податок на нерухомість для фізичних осіб передбачається запровадити з 2009 року. Це зумовлено необхідністю: проведення інвентаризації майна; створення єдиного реєстру нерухомості громадян; розрахунку оптимальної ставки такого податку; аналізу платоспроможності населення. При цьому конкретні розміри ставок податку щороку можуть уточнюватися під час проведення податкової реформи і будуть визначатися, виходячи з реальних можливостей бюджету на відповідний рік. За прогнозами КМУ, у випадку введення податку на нерухоме майно, надходження від нього у 2009 р. складуть 471,2 млн грн, або 0,06 % ВВП, у 2010 р. – 553 млн грн, або 0,06 % ВВП.
Стосовно проектів Податкового Кодексу України та законопроектів, які б регулювали ці питання. Ще й досі не запропоновано альтернативи складному, обтяжливому механізму стягнення податку на нерухомість, який полягає у поданні до органів Державної податкової служби декларацій про майновий стан та доходи, наданні протягом року відомостей про зменшення бази оподаткування (зокрема про народження дітей, одруження). Не визначено порядок проведення оцінки нерухомого майна, не передбачено функціонування органу, який вестиме Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. В окремих проектах Закону закладено можливість масових зловживань із метою ухилення від сплати податку, зокрема, через пільги для різних соціальних групп (розпочнеться перереєстрація житла на чорнобильців, ветеранів, інвалідів). Встановлено норми, які прямо суперечать Конституції України. Наприклад, посадовим особам органу ДПС надається право входити на територію, де розташована будівля або споруда, з метою уточнення розрахунку бази оподаткування. Це при тому, що Конституцією України гарантується недоторканність житла та не допускається проникнення до житла інших осіб, проведення в ньому огляду чи обшуку інакше, як за обґрунтованим рішенням суду.
Також слід унеможливити існування способу ухилення від податку на нерухомість шляхом перепродажу самому собі високовартісної будівлі за символічною ціною, а також поділу витрат при купівлі нерухомості та її ремонті між різними юридичними особами.
У випадках, коли податок на нерухомість передбачено альтернативним відносно податку на прибуток було б доцільніше передбачити зменшення податку на прибуток на суму податку на нерухомість, а у разі недостатності податку на прибуток передбачити сплату лише різниці між податком на нерухомість та податком на прибуток. Існує також думка про те, що дієвіше було б не додавати до податкової системи податок на нерухомість, а ввести його на заміну податку на прибуток, оскільки, маніпулювати грошовими потоками набагато легше, ніж нерухомістю.
Мають місце пропозиції щодо поділу податку на нерухомість на дві складові: податок на земельні ділянки та податок на будівлі і споруди. На думку експертів, це дозволить державним органам та органам місцевого самоврядування більш об’єктивно, динамічно, оперативно та диференційовано здійснювати моніторинг якості кадастрових об’єктів, змінювати ставки та величину оподаткування об’єктів, робити їх переоцінку. Це надасть можливість розробити оптимальні та ефективні методи управління нерухомістю.
Перспективи цього податку залежать від політичних конфігурацій в Україні. Шанси подібного законопроекту набрати необхідний кворум у Верховній Раді України практично нульові, оскільки депутати належать до розряду майбутніх платників податку на нерухомість.
Також розвиток оподаткування нерухомого майна в Україні безпосередньо пов’язаний з розвитком системи місцевих податків і зборів. Проведення економічних реформ в Україні, розвиток інститутів самоврядування, розширення їхніх функцій та обов’язків, призвело до необхідності визначення реальних джерел доходів місцевих бюджетів. Подальший розвиток ринку нерухомості в Україні потребує законодавчого вирішення питання щодо приватної власності на землю, проведення ліберальної податкової політики при будівництві об’єктів нерухомості та їх реалізації на вторинному ринку, створення нових фінансових інструментів.
Податок на нерухомість як житла повинен враховувати, з одного боку, рівень суспільно необхідної якості житла як блага (наприклад, через норму займаної площі), а з іншого – забезпечувати перерозподіл доходу (в тому числі ренти за місцезнаходженням). Подібна система оподаткування житла існує у Франції.
У 2006 році як пілотний проект податок на нерухомість був введений у Луганській та Івано-Франківській областях. Збори від нього склали кілька мільйонів гривень у кожному випадку. В цілому проект було визнано успішним. Адже, не зацікавлений у цьому податку не пересічний українець, а великі власники, які платитимуть більше. Наприклад, прибутковий завод не зможе показувати свої балансові збитки, як це сьогодні відбувається, бо все одно він заплатить ці гроші через податок на нерухомість.
Введення податку на нерухомість – повинно бути поступовою, поетапною, відповідальною роботою компетентних органів державної влади у тісній співпраці з фахівцями, експертами, громадським сектором, засобами масової інформації.
Джерело -
http://www.justinian.com.ua/article.php?id=2837